티스토리 뷰
오늘 포스팅에서는 국세청 건물기준시가 산정방법을 최신 자료를 정리하여 다음에서 안내해 드리니 참고하시기 바랍니다.
국세청 건물기준시가 산정방법
오늘 정리하여 포스팅한 국세청 건물기준시가 산정방법은 포스팅 작성 시점 기준으로 가장 최신 정보를 확인하고 정리하였습니다. 하지만 국세청 건물기준시가 산정방법은 향후 사정상 변할 수 있으니 현 포스팅은 참고용으로 보시기 바랍니다. 가장 최신 국세청 건물기준시가 산정방법은 국세청 홈페이지를 참고하는 걸 추천합니다.
국세청 건물기준시가 산정방법 자료는 아래와 같이 정리하여 알려드립니다.
국세청 건물기준시가 산정방법
다음은 국세청이 고시한 오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가 산정방법에 대한 상세한 설명입니다.
국세청 기준시가 산정방법: 오피스텔 및 상업용 건물
국세청은 매년 오피스텔과 상업용 건물의 기준시가를 산정하여 고시합니다. 이는 상속세 및 증여세법과 소득세법에 따른 세금 부과 기준을 정하기 위한 것으로, 해당 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.
본 글에서는 국세청 기준시가의 정의와 목적, 산정 기준, 적용 대상 및 계산 방법, 이의신청 절차 등에 대해 상세히 설명합니다.
1. 기준시가의 개념 및 목적
(1) 기준시가란?
기준시가는 오피스텔 및 상업용 건물에 대해 국세청장이 매년 1회 이상 산정하여 고시하는 가액을 의미합니다. 이는 개별적인 실거래가와는 무관하며, 정부가 정하는 기준에 따라 세금을 부과하기 위한 평가액입니다.
(2) 목적
국세청이 기준시가를 고시하는 주된 목적은 다음과 같습니다.
| 목적 | 설명 |
| 세금 부과 기준 | 상속세, 증여세, 양도소득세 등의 세금 산정을 위한 기준 |
| 과세 형평성 유지 | 부동산 가격 변동에 따라 공정한 세금 부과를 위한 기준 마련 |
| 투명한 거래 유도 | 과세 기준이 명확해야 시장에서 투명한 거래가 이루어짐 |
| 국가 세수 안정성 확보 | 일정한 기준에 따라 세금을 부과함으로써 세수 확보 가능 |
2. 기준시가 적용 대상
(1) 적용 대상 건물
국세청이 고시하는 기준시가는 특정 지역 내 오피스텔 및 상업용 건물에 대해 적용됩니다.
| 건물 유형 | 적용 대상 |
| 오피스텔 | 전국 모든 오피스텔 |
| 상업용 건물 | 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산, 경기, 세종에 위치한 건물 |
(2) 적용 대상 요건
기준시가 고시는 2024년 8월 31일까지 준공되었거나 사용승인된 건물 중 다음 요건을 충족하는 경우 적용됩니다.
· 오피스텔: 모든 오피스텔 건물
· 상업용 건물: 연면적 3,000㎡ 이상이거나, 100호 이상이 구분 소유된 건물
(3) 제외 대상
일부 건물은 기준시가 산정 대상에서 제외될 수 있습니다.
| 제외 사유 | 설명 |
| 소유자 불일치 | 건물과 토지의 소유자가 다르거나, 사실상 집합건물이 아닌 경우 |
| 미등기·무허가 건물 | 정식 등기되지 않은 건물 |
| 조사 곤란 | 유치권 설정, 폐쇄된 건물, 공실률 50% 이상 건물 등 |
3. 기준시가 산정 방법
(1) 기준시가 산정 방식
국세청은 기준시가를 산정할 때 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 다음과 같은 방식을 적용합니다.
① 단위면적(㎡)당 가액 산정
· 오피스텔 및 상업용 건물에 대해 ㎡당 가격을 고시
· 건물의 거래 사례, 감정평가 등을 참고하여 매년 조정
② 호별 기준시가 계산 각 건물의 개별 기준시가는 다음 공식에 따라 계산됩니다.
호별기준시가=(㎡당기준시가)×(건물면적)호별 기준시가 = (㎡당 기준시가) \times (건물면적)
· 건물면적: 전용면적 + 공용면적
· 단위면적당 가격은 국세청 홈택스에서 확인 가능
(2) 예제 계산
예를 들어, 특정 상업용 건물의 ㎡당 기준시가가 5,000,000원이고, 전용면적 50㎡ + 공용면적 20㎡ = 총 건물면적이 70㎡라면:
호별기준시가=5,000,000원×70㎡=3억5천만원호별 기준시가 = 5,000,000원 \times 70㎡ = 3억 5천만 원
이는 해당 호수의 과세 기준가액이 됩니다.
4. 기준시가 조회 방법
국세청 홈택스를 통해 오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가를 조회할 수 있습니다.
1. 국세청 홈택스 접속 (www.hometax.go.kr)
2. 조회·발급 메뉴 클릭
3. 기준시가 조회 > 오피스텔 및 상업용 건물 선택
4. 건물 정보 입력 후 조회
5. 이의신청(재산정 신청) 절차
(1) 신청 대상
· 건물 소유자 또는 이해관계자는 국세청이 산정한 기준시가에 대해 이의가 있을 경우 재산정 신청 가능
(2) 신청 방법
· 신청 기한: 2025년 1월 31일까지
· 제출 방법:
o 관할 세무서 방문 제출
o 국세청 홈택스 온라인 신청
(3) 처리 절차
1. 국세청 접수 (2025년 1월 31일까지)
2. 가격 재조사 진행
3. 결과 통지 (2025년 2월 28일까지)
6. 기준시가 적용 시점 및 유의사항
(1) 적용 시점
· 2025년 1월 1일부터 적용
· 2025년 1월 1일 이후 상속, 증여, 양도 시 적용됨
(2) 유의사항
1. 기준시가는 시세와 다를 수 있음
o 기준시가는 실거래가 대비 낮거나 높을 수 있으며, 과세 목적으로 사용됨.
2. 재산정 신청을 적극 활용해야 함
o 기준시가가 시세와 차이가 큰 경우 소유자는 재산정 신청을 고려해야 함.
3. 기준시가는 매년 변경될 수 있음
o 국세청은 매년 기준시가를 조정하여 고시하므로 지속적인 확인이 필요.
7. 결론
국세청이 매년 고시하는 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가는 상속세, 증여세, 양도소득세 등의 과세 기준으로 사용됩니다. 기준시가는 건물의 위치, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 산정되며, ㎡당 가액을 기준으로 개별 호별 기준시가가 계산됩니다.
소유자는 홈택스를 통해 기준시가를 조회할 수 있으며, 이의가 있는 경우 2025년 1월 31일까지 재산정 신청을 할 수 있습니다. 또한, 기준시가는 매년 변동될 수 있으므로 지속적인 관심과 확인이 필요합니다.
이 글이 국세청 기준시가 산정에 대한 이해를 돕는 데 도움이 되기를 바랍니다.
국세청 건물기준시가 산정방법 관련 FAQ
국세청이 매년 오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가를 산정하여 고시하는 것은 세금 부과의 공정성을 유지하기 위한 필수적인 절차입니다. 하지만 많은 건물 소유자와 납세자들은 이 기준시가가 어떻게 산정되는지, 어떤 기준으로 적용되는지, 변경 가능성은 있는지 등에 대해 궁금해합니다.
1. 기준시가는 무엇이며, 왜 중요한가요?
기준시가란 국세청장이 매년 1회 이상 산정하여 고시하는 가액으로, 특정 오피스텔 및 상업용 건물에 대해 상속세, 증여세, 양도소득세 등의 과세 기준이 되는 평가 금액입니다.
기준시가가 중요한 이유는 다음과 같습니다.
· 과세 기준: 개별 건물의 기준시가를 바탕으로 세금이 계산되므로, 부정확한 기준시가는 납세자에게 과도한 세금 부담을 줄 수 있습니다.
· 과세 형평성: 실거래가가 없는 건물이라도 객관적인 기준을 통해 공정한 과세가 이루어질 수 있도록 함.
· 부동산 시장 안정성: 부동산 가격 변동이 심할 경우, 세금 기준이 되는 지표로서 일정 수준의 조정 기능을 수행.
· 국가 세수 확보: 부동산 관련 세금은 국가 재정에서 중요한 부분을 차지하므로, 정확한 기준이 필요.
따라서 기준시가는 단순한 '가격'이 아니라, 공정한 세금 부과를 위한 필수 지표입니다.
2. 기준시가는 어떻게 산정되나요?
국세청은 기준시가를 산정할 때 다양한 요소를 종합적으로 고려합니다.
① 기본 산정 공식
호별기준시가=단위면적(㎡)당가액×건물면적호별 기준시가 = 단위면적(㎡)당 가액 × 건물면적
· 단위면적당 가격은 국세청이 조사한 시세, 감정평가액, 거래사례 등을 반영하여 결정됩니다.
· 건물면적은 전용면적과 공용면적을 합산한 면적을 기준으로 합니다.
② 주요 고려 요소
기준시가는 다음과 같은 요소를 반영하여 결정됩니다.
| 주요 요소 | 설명 |
| 건물의 종류 | 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등 건물 유형 |
| 규모 | 연면적, 구분 소유 세대 수 등을 고려 |
| 위치 | 도심, 교통 접근성, 상권 발달 정도 반영 |
| 거래 상황 | 최근 거래 사례와 평균 가격 변화 분석 |
이러한 요소를 종합적으로 고려한 후, 국세청이 최종적으로 매년 12월 31일 기준으로 기준시가를 고시합니다.
3. 기준시가는 어떤 건물에 적용되나요?
국세청 기준시가는 오피스텔 및 상업용 건물 중 일부 지정된 건물에만 적용됩니다.
| 건물 유형 | 적용 대상 지역 |
| 오피스텔 | 전국 모든 오피스텔 |
| 상업용 건물 | 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산, 경기, 세종 |
또한, 연면적이 3,000㎡ 이상이거나 100호 이상이 구분 소유된 건물이 적용 대상이 됩니다.
4. 기준시가가 적용되지 않는 경우도 있나요?
네, 다음과 같은 경우 기준시가 산정 대상에서 제외될 수 있습니다.
· 건물과 토지의 소유자가 달라 집합건물로 인정되지 않는 경우
· 미등기, 무허가 건물로 정식 등록되지 않은 경우
· 공실률 50% 이상으로 사실상 상권 붕괴가 진행된 경우
· 유치권 설정, 폐쇄 등으로 현장 조사가 불가능한 경우
· 기숙사, 공공시설 등 거래 사례가 없는 건물
이러한 경우, 국세청은 해당 건물에 대해 개별 공시지가나 감정평가액을 적용하여 과세할 수 있습니다.
5. 기준시가는 실거래가와 다를 수 있나요?
네, 기준시가는 실제 거래 가격(실거래가)과 다를 수 있습니다.
· 기준시가는 국세청이 세금 부과 기준을 위해 정한 가격으로, 감정평가액이나 거래 사례를 바탕으로 산정됩니다.
· 실거래가는 개별적인 매도자와 매수자의 협상에 의해 결정되는 가격입니다.
· 따라서 부동산 시장이 급등 또는 급락할 경우, 실거래가와 기준시가 간의 괴리가 발생할 수 있습니다.
6. 기준시가는 어떻게 조회할 수 있나요?
국세청 홈택스를 이용하면 간편하게 조회할 수 있습니다.
조회 방법
1. 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 접속
2. 조회·발급 > 기타 조회 > 기준시가 조회 > 오피스텔 및 상업용 건물 선택
3. 건물 정보 입력 후 조회
조회된 기준시가는 세금 신고 및 부과 시 중요한 기준이므로, 정기적으로 확인하는 것이 좋습니다.
7. 기준시가에 대해 이의가 있을 경우 어떻게 해야 하나요?
건물 소유자나 이해관계자는 재산정 신청을 할 수 있습니다.
| 신청 기한 | 2025년 1월 31일까지 |
| 신청 방법 | 관할 세무서 방문 또는 홈택스 온라인 신청 |
| 처리 기한 | 2025년 2월 28일까지 |
국세청은 신청을 접수한 후 재조사를 통해 기준시가를 조정할 수 있으며, 신청 결과는 개별적으로 통지됩니다.
8. 기준시가는 매년 변경되나요?
네, 기준시가는 매년 조정됩니다.
· 부동산 시장 변화, 거래 사례, 감정평가 등을 반영하여 국세청이 매년 새로운 기준시가를 발표합니다.
· 기준시가는 매년 12월 31일 고시되며, 다음 해 1월 1일부터 적용됩니다.
9. 기준시가가 변경되면 세금 부담이 달라질 수 있나요?
네, 기준시가가 변동되면 세금 부담도 달라질 수 있습니다.
· 기준시가 상승 → 양도소득세, 증여세, 상속세 증가
· 기준시가 하락 → 세금 부담 감소
따라서 매년 발표되는 기준시가를 정기적으로 확인하고 필요하면 이의신청을 검토하는 것이 중요합니다.
10. 기준시가가 높은 건물과 낮은 건물의 차이는 무엇인가요?
기준시가는 다음과 같은 요소에 따라 차이가 발생할 수 있습니다.
| 높은 기준시가 | 낮은 기준시가 |
| 대도시 중심부 위치 | 외곽 지역, 지방 |
| 거래가 활발한 지역 | 공실률 높은 지역 |
| 신축 건물 | 노후 건물 |
따라서 기준시가가 높을수록 세금 부담이 커질 가능성이 높으며, 반대로 낮은 경우 세금 부담이 줄어들게 됩니다.
이상이 국세청 건물 기준시가 산정 방법과 관련된 FAQ 10가지입니다. 도움이 되셨길 바랍니다!
오늘 포스팅에서 정리하여 알려드린 국세청 건물기준시가 산정방법 관련 정보는 작성 시점 기준의 최신 정보를 바탕으로 하였음을 다시 한번 알려드립니다. 하지만 이후 사정에 따려 국세청 건물기준시가 산정방법은 변동 할 수 있음을 인지해 주시고 해당 포스팅은 추가로 업데이트는 되지 않음을 알려드립니다. 해당 포스팅은 포스팅 작성일 기준의 자료임을 밝히며 반드시 개인 참고용으로만 활용하시길 권장드립니다. 가장 최신 국세청 건물기준시가 산정방법 자료는 국세청 홈페이지를 참고해 주시기 바랍니다. 이상으로 국세청 건물기준시가 산정방법에 대해서 자세히 정리하여 알려드렸습니다.